Un bien immobilier peut être transmis de manière optimisée grâce à un montage exceptionnel : le démembrement. Celui-ci peut être réalisé entre les membres d’une même famille ou entre des actionnaires associés. Comment se fait le démembrement classique mis en place entre les membres d’une même famille ?
Le plein propriétaire qui souhaite léguer le bien à son héritier se sépare de son droit de disposer du bien qui est la nue-propriété. Dans ce cas, il devient l’usufruitier du bien, et l’héritier le nu-propriétaire. Le démembrement est viager, c’est-à-dire qu’il est mis en place jusqu’au décès de l’usufruitier.
- Les avantages, les droits et les obligations de l’usufruitier : il peut occuper le bien à sa guise, ou percevoir les revenus locatifs s’il décide de le faire louer. Il lui appartient de prendre en charge les dépenses liées à l’entretien. Il n’est plus autorisé à opérer à des travaux de transformation tels que des aménagements, des agrandissements ou des extensions, etc. En tant que loueur bénéficiant des loyers issus de l’exploitation du bien, l’usufruitier est tenu de s’acquitter de l’impôt y afférent.
- Les avantages, les droits et les obligations du nu-propriétaire : il peut décider du sort du bien, sa revente ou sa conservation. Les gros travaux de rénovation sont en outre à sa charge, par exemple à la suite d’un diagnostic de performance énergétique lui recommandant de remettre le bien aux normes environnementales, etc. Ce n’est qu’à l’extinction de l’usufruit, c’est-à-dire lorsqu’il devient plein propriétaire au décès de l’usufruitier, qu’il doit à son tour s’acquitter du paiement des impôts suivants : l’impôt sur le revenu, en particulier l’impôt foncier, si le bien est loué, et l’impôt sur la fortune immobilière ou IFI, dont le calcul de l’assiette taxable se fait à partir du barème de l’ancien ISF.
source : euodia.fr
